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在當(dāng)下房地產(chǎn)被調(diào)控越來(lái)越緊的時(shí)候,酒店經(jīng)營(yíng)者可以這樣度過(guò)冬天

來(lái)源:邁點(diǎn)網(wǎng) 整理時(shí)間:2018-05-11

  對(duì)于新的酒店經(jīng)營(yíng)者或投資組合較小的公司來(lái)說(shuō),為新的建設(shè)項(xiàng)目或翻新做預(yù)算是項(xiàng)斗爭(zhēng)。在管理預(yù)算時(shí),專家們分享了一些需要考慮的事情。

  圖片:曼哈頓中城皇冠假日酒店&度假村HY36(The Crowne Plaza HY36 Midtown Manhattan)

  一個(gè)新建酒店或者項(xiàng)目翻新通常需要有大量的規(guī)劃尤其是在預(yù)算管理方面。然而,如果采取適當(dāng)?shù)拇胧槐厥且豁?xiàng)艱巨的任務(wù)。

  專家們說(shuō),其中大部分涉及到培養(yǎng)過(guò)程,以及與所有參與方進(jìn)行公開溝通,選擇最具成本效益的途徑。

  初始階段的訓(xùn)練

  Kraemer設(shè)計(jì)集團(tuán)校長(zhǎng)兼聯(lián)合創(chuàng)始人Bob Kraemer表示,訓(xùn)練開發(fā)人員——無(wú)論他們是新手還是老手,這都是建筑和室內(nèi)設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)部分。

  這個(gè)過(guò)程包括打破一切、探索所有的建議選項(xiàng),有時(shí)一天可以花五到六個(gè)小時(shí)。如果開發(fā)商不重視聘請(qǐng)建筑師專業(yè)服務(wù)的成本,訓(xùn)練過(guò)程有時(shí)是一個(gè)挑戰(zhàn)。

  他認(rèn)為,時(shí)間的花費(fèi)是值得的?!斑@確實(shí)有助于確定攻擊的方向和計(jì)劃,這樣我們就可以在整個(gè)過(guò)程中做價(jià)值工程師,而不是到最后。”

  他堅(jiān)信,項(xiàng)目投標(biāo)之前,工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)值。

  開放式交流

  一旦項(xiàng)目開始運(yùn)作,消息人士說(shuō),業(yè)主、建筑師、總承包商和其他所有參與方之間的溝通是另一個(gè)要求。

  Hospitality Ventures Management Group設(shè)計(jì)與施工副總裁Suzanne Saunders表示,她的團(tuán)隊(duì)每周與建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師、總承包商、業(yè)主代表和HVMG的主管打電話。

  她指出,每個(gè)成員都應(yīng)該提出任何問(wèn)題和解決問(wèn)題的方法,如更改訂單、請(qǐng)求信息或需要替代材料。“這一切都是關(guān)系,是一本開放的書,是透明的,分享一切……確保你所代表的他們(所有者和開發(fā)者)能從你所做的一切中得到最大的利益?!?

  Stonehill Taylor酒店建筑和設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)人Neill Parker指出,可能會(huì)有這樣的情況,業(yè)主受到預(yù)估錯(cuò)誤的標(biāo)簽的影響,導(dǎo)致整個(gè)團(tuán)隊(duì)需要進(jìn)行溝通以重新評(píng)估。

  Fillat + Architecture負(fù)責(zé)人John Fetty認(rèn)為,他們應(yīng)該關(guān)注每一步以消除意外?!靶疫\(yùn)的是,我們的 Moxy酒店與Douglas Development,(他們是一個(gè)非常聰明的開發(fā)商)。已經(jīng)有了很好的關(guān)系…他們非常密切地參與了這個(gè)項(xiàng)目,所以我們可以通過(guò)不斷的交流,在關(guān)鍵時(shí)刻重新振作起來(lái)。

  Saunders說(shuō),最好的項(xiàng)目總是在移動(dòng)和流動(dòng)。

  選擇承包商

  Kraemer認(rèn)為,選擇建造或者翻新的承包商時(shí),業(yè)主需要積極的決策。業(yè)主需要了解承包商完成項(xiàng)目的時(shí)間和承包商的方法,以獲得最終的預(yù)算節(jié)省。

  “當(dāng)業(yè)主選擇一個(gè)成本很低的小承包商時(shí),我們會(huì)很緊張,因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太大,承包商可能沒有太多的技能。比如說(shuō),他們是否有良好的安全記錄,他們是否維護(hù)財(cái)產(chǎn)良好,他們是否有足夠的員工,以此事情不會(huì)被盜或損壞,”Kraemer說(shuō),“所有這些東西最終都會(huì)消耗殆盡,毫無(wú)價(jià)值。”

  Stonehill Taylor的Parker也認(rèn)為承包商的成本歸結(jié)為兩個(gè)問(wèn)題:一個(gè)分包商建造這座大樓需要花費(fèi)多少錢,以及要花多長(zhǎng)時(shí)間。

  他說(shuō)他不想成為觸點(diǎn)的唯一決策者。他希望老板覺得這是一個(gè)正確的決定。

  Saunders建議,如果裝修像是取出舊的床頭柜,換一個(gè)新的床頭板,例如,試著和一個(gè)有旅行隊(duì)的總承包商一起去。她指出,一個(gè)自力更生的員工總是比較便宜,相反一個(gè)更大的專業(yè)公司的開銷也肯定很大。

  有成本效益的材料

  Kraemer在過(guò)去幾年中看到的一個(gè)領(lǐng)域是家具、固定設(shè)備和設(shè)備。他表示,之前大家都從中國(guó)購(gòu)買是因?yàn)樗阋?,但目前?guó)內(nèi)生產(chǎn)回升。

  另一個(gè)最大的變化是業(yè)主選擇物流公司來(lái)處理貨物的運(yùn)輸和交付?!耙淮斡忠淮蔚刈C明,物流公司只是簡(jiǎn)單地幫助……送卡車去拿產(chǎn)品,把產(chǎn)品送到倉(cāng)庫(kù)。他們可以比在單個(gè)零件上做運(yùn)費(fèi)便宜得多?!?

  Kraemer指出,僅運(yùn)費(fèi)就可以節(jié)省12%。

  Parker說(shuō),他最近在曼哈頓中城皇冠假日酒店&度假村HY36工作的一個(gè)項(xiàng)目,包括中庭——因?yàn)榧~約物業(yè)占地面積有限帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。他理想地說(shuō),這意味著墻必須盡可能薄。

  他發(fā)現(xiàn)了波紋金屬,它比磚頭對(duì)建筑的系統(tǒng)更有效,他說(shuō),既節(jié)約了錢,又節(jié)省了錢?!拔覀儼l(fā)現(xiàn),選擇這種便宜的材料實(shí)際上可以使外觀更豐富,這種材料覆蓋了建筑的75%。這相當(dāng)于節(jié)約成本?!?

  Parker說(shuō),隨著建筑物的“表皮”變得更便宜,團(tuán)隊(duì)能夠支付中庭的費(fèi)用,并增加更多的客房投入。

  Saunders 說(shuō),其他有成本效益的材料包括在客房浴室里生產(chǎn)人造石英,而不是花崗巖,制造成本更低,使用時(shí)間更長(zhǎng)。重要的是與廠商和制造這些產(chǎn)品的國(guó)家公司保持聯(lián)系。“他們花了很多時(shí)間開發(fā)更具成本效益的材料?!?

  人工成本

  位于D.C.華盛頓的Fillat + Architecture公司的Fetty說(shuō),勞動(dòng)力成本很高,因?yàn)檫@是一個(gè)非常繁忙的開發(fā)時(shí)間,而且工人之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。他說(shuō),獲得高質(zhì)量的員工需要支付額外的費(fèi)用——聲稱“得到你所付的錢”。

  Kraemer說(shuō),勞動(dòng)力短缺是迄今為止最大的挑戰(zhàn),許多酒店項(xiàng)目被推遲。換句話說(shuō),缺少類似于會(huì)提升電梯安裝的速度這樣的技術(shù)。

  他指出,“從你訂購(gòu)電梯到完成它大約需要一年的時(shí)間。有這么多新的建筑正在發(fā)生,沒有足夠的技術(shù)交易。有各種各樣的方法,(比如)你能在圖紙完成之前提前訂購(gòu),還有其他東西,我們開始看到了?!?

  (本文由邁點(diǎn)網(wǎng)編譯自hotelnewsnow.com,原題《How hoteliers can better control costs during projects》)

 
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